انواع دعاوی ملکی:
مهمترین دعاوی ملکی عبارتند از :
- الزام به تنظیم سند رسمی
- الزام به اخذ پایان کارو صورت مجلس تفکیکی
- لزام به تحویل ملک
- الزام به ایفائ تعهدات قراردادی
- مطالبه خسارت تاخیر تادیه
- مطالبه سرقفلیو حق کسب و پیشه
- نقض مقررات آپارتمان نشینی
- اثبات مالکیت
- تصرف عدوانی
- ابطال وفسخ معامله
- افراز و تقسیم وفروش ملک مشاع
- خلع ید و وضع ید
- مطالبه وجه التزام قراردادی
- فک رهن
- رفع مزاحمت و ممانعت از ملک
مهم ترین جرائم ملکی کیفری عبارتند از:
فروش غیر قانونی مال به یک یا چند نفر، کلاهبرداری با استفاده از جعل سند در خصوص ملک، خیانت در امانت در خصوص املاک و دعاوی مربوط به تخریب املاک ، تصرف عدوانی، مزاحمت ملکی،و ممانعت از حق .
در یک معامله ملکی، کافی است که یکی از طرفین دعوا، سهوا یا عمدا به تعهدات خود عمل نکند و سپس با شدت گرفتن ماجرا، پیچیدگی ها بیشتر گردد. در این هنگام طرفین یا یکی از آنها چاره ای جز توسل به اقدامات قضایی پیش روی خود نمی بیند. این سر منشأ دعاوی ملکی است. البته دعاوی ملکی انواع و اقسام گوناگونی دارد. دسته ای از آنها مربوط به نقض تعهدات قراردادی یا عدم انجام تکالیف مقرر در قرارداد، از سوی طرفین می باشد. بدون آنکه وصف مجرمانه در موضوع دخیل بوده باشد. دعاوی الزام به اخذ پایان کار و مفاصا حساب مالیاتی، الزام به تنظیم سند رسمی، اخذ ثمن معامله، اخذ صورت مجلس تفکیکی و کلیه دعاوی سرقفلی یا حق کسب و پیشه و فسخ قراردادهای ملکی و دعاوی فسخ اجاره نامه و … در این دسته قرار می گیرد. اما ممکن است یکی از طرفین نسبت به ملک دیگران با سوء نیت رفتار مجرمانه‌ای را انجام دهد. مثل اینکه ملک دیگری را به فروش برساند، یا بدون اجازه مالک، ملک وی را اجاره دهد و یا نسبت به املاک دیگران، سند مجعمل ارائه نماید. این دسته از دعاوی ملکی در دادسرا و دادگاههای کیفری مورد رسیدگی قرار می گیرد. همچنین ممکن است در برخی از معاملات ملکی، مسائل مربوط به قانون ثبت املاک و اسناد در آن رعایت نگردد و باعث اعتراض یکی از طرفین معامله یا اعتراض ثالث گردد. پس می‌توان گفت برخی از معاملات ملکی ناشی از دعاوی ثبتی است. دعاوی ابطال سند رسمی، ابطال عملیات اجرایی ثبت، ابطال نظریه هیئت حل اختلاف اداره ثبت و … در دعاوی ثبتی ملکی قرار می گیرد.
شرح دعاوی ملکی
۱-دعوی ابطال سند
وکیل ملکی و طرح دعوی ابطال سند:
دعوایی که موضوع آن آن بی اثر کردن و یا از اعتبار انداختن سند رسمی یا سند عادی می باشد را دعوای ابطال سند گویند وچنانچه سند مورد دعوی رسمی باشد دعوی ابطال سند مطرح میگردد و اگر سند غیر رسمی باشد مثل مبایعه نامه و رسید عادی ، دعوی ابطال سند عادی مطرح میگردد. در قانون مدنی در ماده ۱۲۸۶ در خصوص اسناد، تقسیم بندی انجام شده است و اسناد به رسمی و عادی تقسیم شده اند. اسنادی که در دفاتر رسمی و یا اداره ثبت برابر مقررات تنظیم شده باشد را اسناد رسمی می نامند و سند عادی صرفا به دلیل امضای سند اعتبار خواهد داشت و با سکوت یا انکار و تردید می توان از اعتبار آن کاست و در برخی موارد باطل نمود. ولی در اسناد رسمی موضوع به نوع دیگری اعمال خواهد شد.
ابطال یک سند اعم از رسمی یا عادی باعث باطل شدن و بی اثری شدن تمامی نقل و انتقالاتی که بعد از تنظیم آن سند صورت گرفته است، خواهد شد. البته لازم است ابطال اسناد سابق نیز درخواست گردد.
برخی از انواع دعاوی مربوط به سند رسمی به شرح ذیل است:
ابطال سند رسمی به دلیل عدم رعایت شرایط قانونی
ابطال اجرائیه‌‌ی ثبتی برای املاک مربوطه
ابطال سند مالکیت معارض
ابطال نظریه هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور
ابطال سند معارض موخر
۲-دعوی مطالبه حق کسب و پیشه و سرقفلی
وکیل ملکی و طرح دعوی حق کسب و پیشه و سرقفلی
از پرونده های رایج مطروحه در مراجع قضایی ، دعاوی سرقفلی و اجاره می باشد. این نوع دعاوی دارای پیچیدگی هایخاصی می باشند و اشخاصی که دارای حق سرقفلی می باشند و یا مالک آن می باشند، به دلیل نا آگاهی از قانون، دچار مشکلات متعددی می باشند. دعاوی مربوط به حق سرقفلی و کسب و پیشه، تحت عناوین مختلف در مراجع قضایی صورت می گیرد. به طور مثال دعاوی مطالبه حق سرقفلی و یا تجویز انتقال منافع، تخلیه اماکن تجاری از جانب مالک، تغییر شغل بوسیله ورثه و انتقال سرقفلی و… با توجه به وجود قوانین مختلف سالهای ۵۶ و ۷۶ و اینکه قرارداد سرقفلی مشمول کدام یک از این قوانین می گردد باعث گردید، اشخاص در طرح اینگونه دعاوی دچار سردرگمی شوند.
رسیدگی به دعاوی سرقفلی در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی می باشد و خارج از صلاحیت شورای حل اختلاف است. البته در دعوای تعدیل اجاره بها در سرقفلی شورای حل اختلاف باتوجه به میزان خواسته ، صالح به رسیدگی می باشد.
تعدادی از موارد مربوط به دعاوی سرقفلی بدین شرح است:
درخواست و مطالبه سرقفلی و در اختیار داشتن حق کسب و پیشه
تخلیه‌‌ی اماکن تجاری به استناد قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶
دعاوی مربوط به تجویز انتقال منافع مورد اجاره
تعدیل اجاره ملک تجاری که مبتلا به جامعه است.
۳-دعوی تحویل مبیع
-وکیل ملکی و طرح دعوی الزام به تحویل مبیع
به موجب مفاد ماده ۳۶۲ قانون مدنی، فروشنده ملزم به تسلیم و تحویل مبیع است. اما در مواردی فروشنده به دلایل مختلف از این امر سرپیچی میکنند وبه تعهدات خود در تحویل مبیع پایبند نیستند.. خصوصا در مواقعی که فی مابین طرفین اختلافات جزئی در باره ثمن معامله و مهمتر اینکه به دلیا نوسانات قیمت و ترقی قیمت ملک و یا فاصله بین وقوع معامله و تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد، به دلیل زیاده خواهی و منفعت طلبی فروشنده ، این مشکل بیشتر مشاهده می شود.
در دعوای الزام به تحویل مبیع شرایطی لازم است که عبارتند از:
۱-وجود عقد بیع بین خریدار و فروشنده : باید بین خریدار و فروشنده، قراردادی تحت عنوان بیع یا قولنامه وجود داشته باشد و طرفین آنرا امضا کرده باشند .در تعریف عقد بیع ماده ۳۳۸ قانون مدنی مقرر می‌دارد: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم» که پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و حقیقت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع میشود.
ممکن است قرارداد بیع به صورت داد و ستد یا به عبارت دیگر کالی به کالی نیز واقع گردد که در این ارتباط فروشنده را «بایع» و خریدار را «مشتری» و موضوع معامله را «مبیع» و عوض معامله را «ثمن» می‌گویند؛ بنابراین، اگر رابطه حقوقی خریدار و فروشنده در قالب بیع نباشد، دعوی تحویل و تسلیم مبیع سالبه به انتفاء موضوع خواهد بود.
۲- عقد بیع صحیح : عقد بیع باید بین خربدار و فروشنده به صورت صحیح واقع شود تا آثار حقوقی بیع برآن واقع گردد چرا که به موجب قانون بیع فاسد اثری در تملک ندارد و چنانچه کسی به بیع فاسد مالی را قبض کند باید آن را به صاحبش برگرداند و اگر تلف یا ناقص شود ضامن عین و منافع آن خواهد بود. بنابراین اگر عقد بیع به هر علتی منحل یا باطل شود، دعوای تحویل و تسلیم مبیع محلی از اعراب ندارد.
یک وکیل ملکی خوب در اینگونه مواقع می تواند با طرح دعوای مناسب، الزام به تحویل مبیع خریدار را از دادگاه صالح در خواست نماید و اقدام به دریافت و تحویل ملک خریداری شده موکل، بنماید.
۴-دعوی خلع ید
-وکیل ملکی و طرح دعوی خلع ید
یکی از شایع ترین دعاوی در بحث ملک و مالکیت دعاوی خلع ید می باشد .دعوی خلع ید آن است که مالک ملک مانند مغازه یا زمین یا خانه ، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می‌کند و از دادگاه میخواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد.در واقع هر کس بدون رضایت مالک و از طریق نامشروع و ظالمانه، ملک شخص دیگری را از دست مالک در آورد یا از آن استفاده کند یا به هر نحو متصرف گردد، غاصب محسوب می شود و برای باز پس گیری چنین ملکی از طریق دعوای خلع ید، داشتن سند رسمی مطابق رای وحدت رویه به شماره ۶۷۲ دیوان عالی کشورلازم است. پس شرط اصلی برای طرح دعوای مذکور، داشتن مالکیت بلامنازع است؛ به این معنا که مالک باید سندی در دست داشته باشد که مالکیت او را به طور کامل ثابت کند. در صورتی نیز که فرد واقعا مالک باشد اما مدرکی برای اثبات آن نداشته و طرف مقابل نیز ادعای مالکیت را قبول نداشته باشد، ابتدا مدعی مالکیت باید به دادگاه مراجعه و دعوای اثبات مالکیت مطرح کند و سپس با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت، دعوای خلع ید را در دادگاه مطرح کند. به طور خلاصه شرایط دعوای خلع ید عبارتند از:
۱ –مالکیت خواهان : اولین قدم برای طرح دعوای خلع ید آن است که مدعی، مالکیت داشته باشد ، لذا ضروری است ابتدا خواهان مالکیت خود بر مال موضوع دعوی را به اثبات برساند و اگر خواهان مالک نباشد چون ذی نفع محسوب نمی شود قرار رد دعوای مطروحه صادر می شود.
۲ – عدوانی بودن تصرف: استیلا بر مال دیگری در صورتی غصب محسوب می شود که تصرفات متصرف، غیر مجاز و غیر قانونی باشد. عدوانی بودن تصرف، شرط ضروری تحقق غصب است. همچنین غصب با عدم اطلاع و ناآگاهی غاصب نیز محقق می شود. ممکن است خریداری مال غصبی را خریداری نماید و در آن تصرف نماید. در این صورت باز هم غاصب شناخته شده و مسئولیت دارد هر چند که مقصر نبوده و سوء نیتی نداشته باشد.
۳ – غیر منقول بودن موضوع دعوا :مالی که نسبت به آن دعوی خلع ید مطرح می گردد باید مال غیر منقول باشد ( مانند زمین، خانه، آپارتمان) و دعوای خلع ید نسبت به اتومبیل و …. قابل طرح و پذیرش نیست.
وکیل ملکی با استفاده از مدارک و مستندات قانونی، از جمله ماده ۳۱۱ قانون مدنی می تواند، ملک را از متصرف عدوانی، باز پس گیرد. همچنین منافع مال غصبی در مدت غصب نیز برابر ماده ۳۲۰ قانون مدنی به مالک تعلق دارد و نسبت به آن نیز می توان ادعای حق نمود.
۵-دعوی تصرف عدوانی.
-وکیل ملکی و طرح دعوی رفع تصرف عدوانی
تصرف عدوانی یعنی اینکه کسی زمین یا ملک دیگری را به زور ویا بدون رضایت مالک آن یا شخصی که براساس قرارداد نسبت به آن ملک دارای حق باشد (مانند مستاجر)، تصرف نماید.تصرف اعم است از استیلا بر ملک غیر بصورت فیزیکی یا نداشتن کلید ویا ممانعت از استفاده بدون تصرف آن.
در مواردی ممکن است مالک ، سند رسمی نداشته باشد و ملک او هم به صورت نامشروع و غیر قانونی، در تصرف قرار گرفته باشد. یک وکیل ملکی از طریق یکی از این سه دعوای رفع تصرف عدوانی، رفع مزاحمت و رفع ممانعت از حق که شباهت زیادی با همدیگر دارند، با رعایت مواردی و با تشخیص درست و تحلیل منطقی صحیح، می تواند از طریق دادگاه حقوقی یا دادگاه جزایی بنا به اقتضای مورد و با تشخیص خود، ملک موکل را باز پس گیرد.
انواع دعاوی تصرف عدوانی:
دعوای تصرف عدوانی به دو صورت قابل طرح است و وکیل ملکی باید به هردو شکل آن آشنا باشد : ۱- دعوای تصرف عدوانی حقوقی ، ۲-دعوای تصرف عدوانی کیفری .که در اینجا دعوی تصرف عدوانی حقوقی را توضیح می دهیم .
تصرف عدوانی حقوقی چیست؟
قانونگذار تصرف عدوانی حقوقی را در ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی چنین تعریف کرده است : «دعوای تصرف عدوانی حقوقی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست مینماید.» با توجه به این تعریف مال مورد تصرف باید غیر منقول( یعنی قابل نقل و انتقال نباشد مانند مسکن) باشد. با این تعریف یکی از تخصص های وکیل ملکی طرح دعوی تصرف عدوانی است .
شرایط تحقق دعاوی تصرف عدوانی
بنا به تعریف ماده ۱۵۸ قانون ایین دادرسی مدنی برای تحقق دعوای تصرف عدوانی حقوقی ارکان زیر باید جمع شوند که به شرح ذیل توضیح داده میشود:
۱-سبق تصرف خواهان: علاوه بر استیلا(تسلط) نسبت به مال به قصد استفاده شخصی، که لازمه تحقق معنای تصرف در اموال است، لازم است ارتباط بین مال و متصرف با تمامی ارکان و شرایط، مدت زمانی ادامه داشته باشد تا برحسب عرف بتوان آنرا بعنوان سابقه تصرف پذیرفت. بنابراین باید مدت لازم برای حصول سبق تصرف را به نظر عرف محول نمود.
۲-عدم سبق تصرف خوانده: صدور حکم بر رفع تصرفعدوانی علیه کسی میسر است که تصرف او لاحق بر تصرف خواهان باشد یعنی ابتدا ملک در تصرف خواهان بوده واکنون خوانده بدم اجازه تصرف کرده است.. براساس همین شرط است که معتقدند خوانده دعوی تصرف، نباید هیچگونه تصرف قبلی در مال موضوع دعوی داشته باشد والا او خود نیز متصرف سابق محسوب می گردد و صدور دستور رفع تصرف علیه متصرف سابق، فاقد وجاهت قانونی است. بنابراین یکی از شرایط دعوی تصرف عدوانی این است که خوانده با لحوق تصرف عدوانی خود، مال مورد دعوی را از تصرف متصرف سابق خارج کرده و بر آن مستولی شده باشد.
۳– عدوانی بودن تصرف خوانده: عنوان عدوانی بودن تصرف، شرطی لازمی است که در تحقق غصب نیز ضروری است و اینکه در قانون مدنی تعریفی از مفهوم «عدوانی» به عمل نیامده، ولی ماده یک قانون جلوگیری از تصرف عدوانی با قید عبارات: «بدون رضایت» به بیان مفهوم «عدواناً» که در ماده ۲ آن قانون ذکر شده پرداخته، منقول یا غیرمنقول بودن مال که تفاوت بین در ماده یک و دو آن می باشد، تأثیری در این امر ندارد. خصوصاً ماده یک قانون جلوگیری از تصرف عدوانی مصوب سال ۱۳۰۹ که اموال منقول و غیرمنقول را در بر می گرفت، در موردی دعاوی مربوط به هر دو نوع مال، عبارت «بدون رضایت» را به کار برده بود.در واقع منظور قانون گذار از عدوان اعم است از اینکه بع عنف و اجبار تصرف شود یا حد اقل بدون رضایت متصرف باشد حتی اگر شروع تصرف با اذن و اجازه مالک یا متصرف قانونی باشد ولی در ادامه اجازه ساقط شود یا مالک از اذن خود صرف نظر نماید مثل اینکه پدر ملک خود را بارضایت در اختیار فرزندش قرار دهد ولی در ادامه از رضایت خود رجوع نماید ، بدیهی است که تصرفات فرزند عدوانی تلقی گردد.
۴– غیر منقول بودن مال مورد تصرف : براساس ماده ۱۵۸ ق.آ.د.م می تون گفت که دعوی تصرف عدوانی منحصرا در اموال غیر منقول است و بر این مبنا ، دعاوی تصرف در اموال منقول مصداق نداشته و مدعی حق ، تنها می تواند دعوی مالکیت در مراجع صالح قضایی اقامه نماید.
-تصرفات عدوانی در ملک مشاع
طبق ماده ۱۶۷ قانون آئین دادرسی مدنی ( در صورتی که دو یا چند نفر مال غیرمنقولی را به طور مشترک در تصرف داشته یا استفاده می کردند و بعضی از آنان مانع تصرف و یا استفاده و یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شود حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب می شود)
دعوای تصرف عدوانی در ملک مشاع پیش بینی شده است که سبق تصرف خواهان و لحوق تصرفات خوانده (سابقه ی تصرف خواهان و عدم تصرف سابق خوانده ) وعدوانی بودن تصرفات خوانده، ارکان این دعوا هستند که پس از اثبات آن دادگاه رأی به رفع تصرف عدوانی ملک مشاع صادر می نماید.
مرجع صالح جهت طرح دعوی تصرف عدوانی
بر اساس قوانین کلی خواهان در مراحل بدوی باید به دادگاه های عمومی مراجعه نماید.
ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی مدنی نیز از نظر محلی دادگاهی را صالح می داند که ملک در حوزه آن واقع است. اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد، بنابراین دعاوی تصرف باید در دادگاه عمومی محل وقوع مال غیرمنقول اقامه شود. در حال حاضر اشخاص برای ثبت دادخواست خود باید از طریق خدمات الکترونیک قضایی اقدام نمایند. پس از ثبت دادخواست و واریز هزینه دادرسی، به شعبه مربوطه مراجعه نمایند.
تصرف عدوانی کیفری :
جرم تصرف عدوانی کیفری، بدین معنا است که شخصی، بدون داشتن سابقه تصرف پیشین، مال غیر منقولی که در ید دیگری است و یا در آن، سابقه تصرف دارد را با قهر و غلبه، از ید او خارج کند. شایان ذکر است، مبنای سابقه تصرف، کاملا وابسته به نظر عرف خواهد بود و می تواند زمان کوتاه را نیز در بر بگیرد. بنابراین، برای اینکه جرم تصرف عدوانی کیفری محقق شود، باید به چند نکته توجه کنیم :
لزومی ندارد که شاکی، مالک مال مورد تصرف باشد و همین که مال در ید او می باشد یا در آن، سابقه تصرف داشته باشد، کافی خواهد بود.
تصرف باید، با قهر و غلبه و زور، از جانب شخصی که هیچ گونه سابقه تصرفی در مال غیر منقول نداشته، صورت گیرد. منظور از قهر و غلبه حد اقل بدون اجازه باشد.
وکیل ملکی خوب باید بتواند شرایط جرم تصرف عدوانی را از دعوی تصرف عدوانی تشخیص دهد تا موجب طولانی شدن خواسته و هزینه های اضافی نگردد. وکیل ملکی میداند که شکایت تصرف عدوانی از دادسرا شروع میشود
دعوی رفع مزاحمت و ممانعت از حق
به موجب مفاد ماده ۱۵۹ از قانون آیین دادرسی مدنی دعوای ممانعت از حق عبارت است از:
تقاضای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد.
و دعوای مزاحمت به استناد ماده ۱۶۰ از قانون یاد شده عبارت است از:
دعوایی که به‌موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را
مینماید که نسبت به متصرفات او مزاحم است بدون این که‌مال را از تصرف متصرف خارج
کرده باشد.
در مواردی ممکن است مالک سند رسمی نداشته باشد و ملک او هم به صورت نامشروع و غیر قانونی، در تصرف قرار گرفته باشد. یک وکیل ملکی از طریق یکی از روشه های ، رفع مزاحمت و رفع ممانعت از حق که شباهت زیادی با همدیگر دارند، با رعایت مواردی و با تشخیص درست و تحلیل منطقی صحیح، می تواند از طریق دادگاه حقوقی یا دادگاه جزایی بنا به تشخیص خود، موکل را به گرفتن حقوق خود متمایل سازد.
۶-دعوی دستورفروش ملک مشاع
-وکیل ملکی و درخواست دستورفروش ملک مشاع
در مواردی ممکن است یک ملک، چندین مالک داشته باشد. به چنین ملکی، ملک مشاع می گویند. اگر شرکا در مورد چگونگی و شیوه بهره برداری از ملک مشاع با یکدیگر اختلاف داشته باشند چاره ای جز توسل به دادگاه با استناد به قانون ماده واحده تحوه افراز و تقسیم اموال مشاع مصوب ۱۳۵۸ و فروش آن از طریق مزایده نیست و یکی از مالکینی که میخواهد ملک به فروش برسد، می تواند درخواست فروش ملک مشاع را با کمک وکیل ملکی به دادگاه ارائه دهد.
البته در این موردلازم است، ابتدا مالک به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه نموده و درخواست افراز ملک نموده و کارشناس ثبت با ملاحظه ملک مشاعی، قابل افراز بودن و یا عدم قابلیت افراز را به اداره ثبت منعکس و نتیجتا در صورت عدم قابلیت افراز، اداره ثبت گواهی عدم افراز را صادر می نماید که ظرف ده روز قابل اعتراض از سوی مالکین مشاعی می باشد. با گواهی فوق می توان به دادگاه مراجعه و دستور فروش مال مشاع را اخذ نمود. نکته قابل توجه اینکه این نوع اموال باید دارای سند رسمی باشدتا قابلیت افراز از طریق اداره ثبت داشته باشد.
۷-دعوی الزام به اخذ پایان کار ساختمان
-وکیل ملکی و طرح دعوی الزام به اخذ پایان کارساختمان
از موارد مبتال به در قراردادهای مشارکت در احداث و ساخت بنا ضرورت اخذ پایان کار است که پس از اتمام عملیات ساختمانی، در صورتیکه ساختمان مورد تایید مهندسین ناظر و به تبع آن شهرداری باشد و مواردی همچون خلافی یا بدهی نداشته باشید، شهرداری و یا سازمان متولی امر مدرکی تحت عنوان “پایان کار” به شما می دهد. این مدرک پایان عملیات ساختمانی را تایید می کند. پایان کار یکی از مهمترین مدارکی است که یک ساختمان دارد و در آن کاربری ملک مشخص می شود.بعد از اینکه مدارک پایان کار را ارائه شد، باید منتظر نظر کارشناس بود. اگر ملک خلافی نداشته باشد، کار زیادی باقی نمی‌ماند.در این میان، اگر برخلاف پروانه ساختمانی ساخت و ساز اضافی و بدون نقشه صورت گرفت باشد ، در این صورت از طریق شکایت در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها به موضوع رسیدگی واگر مستلزم تخریب نباشد ،به تشخیص اعضای کمیسیون جریمه تعیین میشود و اگر مالک جریمه را پرداخت نماید، عملیات تمدید پروانه ساختمان یا اخذ گواهی پایان کار ساختمان مالک انجام میشود.
حال اگر الزام به اخذ پایان کار توسط وکیل انجام شود چه مزایایی دارد؟
مدت زمانی که فرد ملزم به گرفتن گواهی پایان کار میشود کمتر میباشد.
نیازی به حضور خریدار در دادگاه و مراحل رسیدگی نخواهد بود.
وکیل میتواند خسارتی را که در قرارداد پیش بینی شده است را سریعا از فروشنده مطالبه کند.
در صورتیکه ملک در رهن باشد وکیل میتواند فک رهن آن را از فروشنده بخواهد.
در صورتیکه فروشنده حاضر به اخذ گواهی پایان کار نگردد، وکیل خریدار میتواند او را ملزم و در نتیجه خسارت وارده را مطالبه نماید.
-مزایای اخذ پایان کار توسط وکیل ملکی
پایان کار ساختمانی اولاً نشانه بارزی است که ملک ساخته شده دارای تخلف ساختمانی نمی باشد ویا در صورت تخلف از طریق کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها مرتفع گردیده است و براساس معیارهای فنی و مهندسی کاملاً مورد تایید شهرداری می باشد و ثانیاً با اخذ پایان کار می توان نسبت به اخذ صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت محل اقدام نموده ثالثاً بر مبنای دو بند فوق می توان نسبت به اخذ سند شش دانگ تفکیکی تک برگ اقدام نمود.
بدیهی است طی این مراحل توسط ذینفع هم زمان زیادی را به خود اختصاص می دهد و هم از پیچیدگی های زیاد اداری و حقوقی برخوردار است در حالی که مداخله وکیل ملکی باتجربه در پروسه های فوق ،کار را در زمان کوتاهتر و بدون کارشکنی از طرف ادارات و با هزینه کمتر به ثمر می رساند. وکلای ملکی این موسسه با تجربه ۳۰ ساله آماده احقاق حقوق شما و اخذ پاپان کار هستند.
۸- الزام به تنظیم سند رسمی
-وکیل ملکی و طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
از جمله مهمترین دعاوی ملکی که بسیار هم شایع هست ،دعوی الزام به تنظیم سند رسمی است .هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نیست مثل اینکه هنوز پایان کار صادر نگردیده ، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد میکنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند. این توافق‌ها مطابق مواد ۱۰ و ۱۹۰ و۲۲۱قانون مدنی است. موضوع مهم، این که سند مورد نظر، اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد و حال آنکه اگر فقط قولنامه بین آنها به امضا رسیده است ، قولنامه یا مبایعه نامه دلیل رسمی مالکیت نیست و لازم است به موجب ماده ۲۲ از قانون ثبت اسناد و املاک با جر تشریفات قانونی رسما سند در دفاتر اسناد رسمی بنام خریدار منتقل گردد. این بدان معنا ست که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، خریدار نمی‌تواند مالکیت داشته باشد و از طرفی اشخاص ثالث نیز نمی‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.در روند عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات مورد نیاز، اقدام به ثبت مالکیت میکنند که این مهمترین اثر حقوقی قولنامه است. حال اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود سر باز زند چه اتفاقی می‌افتد؟ در این فرض، مهمترین اثر قولنامه که تنظیم سند و انتقال است، آشکار میشود و متعهد له (خریدار) میتواند الزام متعهد (فروشنده )را به انجام تعهد بخواهد. محکمه نیز با توجه به مفاد قرارداد و اوضاع و احوال، امارات و قراین موجود، حکم خود را صادر می‌کند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود، همچنان به قوت خود باقی است و حتی مرگ متعهد نیز نمی‌تواند تعهد را از بین ببرد و این تعهد به وراث منتقل میشود و در صورت امتناع آنها، دادگاه میتواند الزام آنها به تنظیم سند را بخواهد.به استناد ماده ۲۲۰ قانون مدنی، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار است. در مواردی به دلیل اختلافات مالی یا طمع فروشنده یا در رهن بانک بودن سند و مواردی از این دست، انتقال سند رسمی با موانعی صورت می گیرد که می توان به کمک یک وکیل ملکی از طریق دادگاه، فروشنده را ابتدائا به رفع موانع و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، ملزم نمود.
۹- دعوی تخلیه ملک-مسکونی-تجاری
-وکیل ملکی و طرح دعوی تخلیه
دعوای تخلیه که از جمله دعاوی مبتلا به جامعه است ، شامل املاک مسکونی و تجاری و اداری میشود و به این معنی است که وکیل ملکی دعوی خود را بوکالت از طرف موجر علیه مستاجر طرح مینماید که قوانین و مقررات مخصوص به خود را دارد.مالک پس از انقضای قرارداد اجاره و به دلیل تخلیه نکردن داوطلبانه مستاجر، خواهان تخلیه ملک توسط او میشود.در موارد دیگری که مالک با رضایت خود ملک را به تصرف متصرف داده و سپس، خواهان تخلیه او شده باشد نیز عنوان دعوای تخلیه صدق می‌کند مشروط بر اینکه قراردا اعم از کتبی یا شفاهی داشته باشد.بنابراین در یک کلام، دعوای تخلیه به دعوایی اطلاق میشود که مالک ملک علیه متصرفی طرح می‌کند که سابقا با اذن و رضایت او شروع وبا تنظیم قرارداد اجاره به تصرف داده است.مورد دیگری که به موجب قوانین موجر و مستاجر ممکن است سبب طرح دعوای تخلیه شود، تقصیرو افراط و تفریط مستاجر در استفاده از موضوع اجاره است. در صورت هرگونه تقصیر و سهل‌انگاری مستاجر نسبت به مورد اجاره، موجر این حق را دارد که ضمن فسخ فوری قرارداد، به استناد قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر و شروط ضمن عقد اجاره، تخلیه ید مستاجر را خواستار شود.
۱۰- حق شفعه
– وکیل ملکی و حق شریک ملک (حق شفعه)
به استناد ماده ۸۰۸ از قانون مدنی هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دونفرمشترک باشدو یکی ازدوشریک حصه خودرابه قصدبیع به شخص ثالثی منتقل کندشریک دیگرحق داردقیمتی راکه مشتری داده است به اوبدهدوحصه مبیعه راتملک کند. این حق راحق شفعه وصاحب آن راشفیع می گویند.،بنا بر این شفعه، امتیاز و حق تقدم برای شریک ملک مشترک ایجاد می کند که مورد حمایت قانونی است .بدین معنی که هرگاه یکی از دوشریک ملک سهم خود را بدون اطلاع شریک بفروشد ، پس از اطلاع شریک میتواند بهای خریدار را به فروشنده پرداخت نماید و سهم وی را بخرد و در صورتی که فروشنده تمکین نکند ، شریک از طریق محکمه اقدام به اخذ به شفعه خواهد نمود . یکی از مواردی که باعث ایجاد مالکیت می شود اخذ به شفعه است (که برای استفاده از این حق باید از شرایط آن آگاهی داشته باشیم) ابتدا برای تفهیم موضوع، مثل اینکه آقای الف و خانم ب در مالکیت خانه ای شریک هستند. آقای الف قصد فروش سهم خود را از ملک مشترک دارد و با تعیین قیمتی آن را به شخص سوم می فروشد. خانم ب به عنوان شریک ملک در صورت دارا بودن شرایط قانونی به محض اطلاع، حق دارد سهم آقای الف را بخرد یعنی سهم او را به ملکیت خود در آورد و از دست مشتری (شخص سوم) به همان مبلغی که به فروشنده (شخص الف) داده بیرون بیاورد. این حق شفعه و صاحب آن شفیع نامیده میشود.دعوی اخذ به شفعه از دعاوی تخصصی و بسیار فنی است و دارای پیچیدگی های خاصی است که با توجه میزان اهمیت و ارش آن حق تنها از طریق یک یا دو وکیل کارکشته و باتجربه در امور ملکی قابل طرح و پیگیری است .
۱۱- کلاهبرداری و فروش مال غیر
از جمله جرائم مهم و نیز شایع در مراجع قضایی و انتظامی کلاهبرداری از طریق انتقال ملک یا منافع مال غیر منقول متعلق به دیگری است .
امروزه بخش مهمی از فعالیت پلیس ونیز اشتغال دادسرا ها و دادگاههای جزایی مربوط به پرونده های ناشی از نقل و انتقال املاک دیگران است .
از آنجایی که ارزش ملک در تمام نقاط ایران بسیار بالاست و به عبارت دیگر شاید بالاترین ثروت تلقی گردد ، همواره افراد شیاد وکلاهبردار با توسل به روشهای متقلبانه و گاهی با جعل اسناد ،به سهولت املاک دیگران را حتی با قیمتی پایین تر از نرخ واقعی میفروشند و متواری میشوند.
به همین جهت قانون گذار رفتار فروشندگان مال غیر منقول دیگران را کلاهبرداری تلقی نموده و آنرا مشمول مجازات قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشا، و کلاهبرداری مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام دانسته و مجازات ۷ سال حبس به انضمام جریمه نقدی معادل مال مورد کلاهبرداری دانسته است.
متاسفانه گاهی اتفاق افتاده که بعضی از اشخاص حرفه ای یک ملک یا آپارتمان را به چند نفر فروخته و متواری شده اند که دقیقا مصداق کلاهبرداری است.
در اینگونه موارد لزوما وکیل ملکی میتواند با طرح شکایت صحیح و جمع آوری ادله بر متقلبانه بودن رفتار فروشنده ، دادسرا و محکمه جزایی را مجاب نماید تا متهم را دستگیر و تحت قرار تامین قرار دهند تا نتواند پنهان شود و در نهایت محکومیت وی را علاوه بر مجازات اعلامی به رد مال در خواست نماید.
این امر کاملا تخصصی و مبتنی به تجربه بالا در امورحقوقی وقضایی است .
همینطور است انتقال منافع مال غیر منقول که مصداق بارز آن عبارت است از اینکه مستاجر با لطایف الحیلی مورد اجاره اعم از مسکونی یا سرقفلی و حق کسب و پیشه دیگری را به غیر منتقل کند که از جمله موارد کلاهبرداری است و البته از موارد دشوار حقوقی وقضایی است و بدون مساعدت وکیل ملکی به سختی به نتیجه خواهد رسید.انتقال حق انتفاع یا ارتفاق نیز مشمول همین قاعده است .